证券时报头版评论:贝壳市值=1.23个万科 凭什么

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2020-09-04 04:19:17来源:证券时报 评论 35

  去年人们还在用千亿来惊叹贝壳估值之高,现在贝壳已经远远将万科甩在身后,贝壳市值已相当于1.23个万科。

  一家房屋中介公司,为何能在短短时间内超过地产行业代表、优等生万科?

  万科去年营业收入为3678.94亿元,净利润达到388.72亿元,而贝壳去年营业收入为460亿元,亏损21.8亿元。从数据上看,两者体量相差巨大。但是,两者行业发展逻辑不同。

  作为传统地产开发商,万科运作稳健,财务管理优良,但是前途一眼可见。房地产行业的大格局很难再有大的改变,行业发展前景受限于土地释放和人口增长,利润受限于土地价格和居民购买力,钢筋水泥的想象力已不大,开发商赚的是辛苦钱。所以很多开发商都在做物业搞商业开影院。

  房屋中介这个产业也已发展多年,有些小城市的中介业态还包括婚姻介绍、职业招聘,也有些地方成长出来一些小连锁店,但全国性的连锁店很少,直到链家和贝壳的出现。

  传统意义上的房屋中介本质上是经纪人介绍的线下模式,安居客、房天下等网上信息平台,是这些经纪人引流的手段之一,线上和线下依然隔绝。在这样的情况下,中介很难实现规模扩张。链家异地开店,靠的是资本的力量,靠的是执行力和管理能力,但走的还是传统经纪人模式。而贝壳却不一样。贝壳将产业重构,不仅仅包括链家,还有新的加盟者,其他中介都可以纳入其中。这些经纪人可以使用一个共同平台,这个平台信息共享,流程再造,线上和线下就这样打通了。

  所以贝壳和一般房屋中介不同,其估值的关键部分,是经纪人的规模扩张限制被打破,通过共享线上信息规范线下交易,降低了交易成本。将中介传统业务互联网化,这异常困难,首先做到的贝壳自然令资本市场感兴趣,这个时候给出的估值,就非传统产业所能比拟。

  这就好比现在的电商平台估值,要远远高于实体店估值,因为电商平台可以销售更多产品,销售成本较低,未来可以实现更多利润。房屋中介也是如此,贝壳可以卖所有开发商的产品。

  房地产开发到一定程度,会进入二手房存量时代,这个时候龙头中介将会安享行业大部分利润。在行业内贝壳已经拥有了叫板开发商的能力,可以提高部分楼盘的代销提成比例,这在过去是难以想象的,一般情况下房屋中介只是帮开发商卖房,但是贝壳在拿到购房者数据、拥有导流能力后,重构了话语体系。

  贝壳估值如此之高,也和美国资本市场热捧新经济的大环境有关。美股上万亿美元市值的公司也已出现多个,投资者很愿意听一个新的动听的中国故事,愿意给有前景的公司很高溢价。近期赴美上市的小鹏汽车和理想汽车,尽管在市场上还没取得成功,也已获得千亿估值,超过国内大多数老牌车企。

  当然,故事再动听,最终还得靠营收和利润说话。如果故事没有续集,美股投资者也会翻脸不认人,抛弃的速度也会很快。

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